「伊丹市に空き家を所有しているけれど、どうすればいいか分からない」
「古い家は解体しないと売れない？」
「空き家を持ち続けると税金が高くなる？」
このようなお悩みはありませんか？
相続した実家や、住み替えによって誰も住まなくなった家など、空き家を所有する理由はさまざまです。
空き家は誰も住んでいなくても、固定資産税や管理費用がかかります。また、適切に管理されていない状態が続くと、建物の劣化や近隣トラブルにつながる可能性もあります。
一方、築年数が古い空き家でも、建物を残したまま売却できる場合があります。
この記事では、伊丹市で空き家の売却を検討している方に向けて、放置するリスク、売却方法、必要な費用、売却までの流れを分かりやすく解説します。
1．伊丹市の空き家はそのまま売却できる？
結論からいうと、空き家は必ずしも解体する必要はなく、現状のまま売却できる場合があります。
ただし、売却方法は建物の状態や土地の条件によって異なります。
例えば、建物の状態が比較的良好であれば、中古一戸建てとして購入を希望する方が見つかる可能性があります。
一方、建物が古く、修繕に大きな費用がかかる場合は、古家付き土地として売り出す方法も考えられます。
また、早期売却を希望する場合には、不動産会社による買取も選択肢になります。
重要なのは、売却前に解体やリフォームを決めてしまうのではなく、まず現在の状態でどのような需要があるか確認することです。
築30年・40年以上の古い家を解体せずに売却する方法については、こちらの記事も参考にしてください。
2．空き家を放置する5つのリスク
① 固定資産税などの負担が続く
誰も住んでいない家でも、所有している限り固定資産税などの負担が続きます。
土地や建物の状況によっては都市計画税がかかる場合もあります。
空き家を何年も所有し続けると、税金だけでも一定の負担になります。
② 建物の劣化が進む
住宅は人が住まなくなると、換気や清掃が行き届かなくなりやすくなります。
湿気によるカビ、雨漏り、設備の不具合などが発生する場合もあります。
建物の状態が悪くなると、売却時に修繕費用が必要になったり、購入希望者が限られたりする可能性があります。
③ 雑草や害虫などによる近隣トラブル
庭木の枝が隣地にはみ出したり、雑草が伸びたりすると、近隣住民とのトラブルにつながることがあります。
また、害虫や小動物の侵入、不法投棄などの問題が発生する場合もあります。
④ 防犯・防災上の問題
管理されていない空き家は、不法侵入や放火などの防犯上のリスクが高まるおそれがあります。
屋根や外壁などが傷んでいる場合は、台風や強風によって周囲に被害を与える可能性もあります。
所有者には適切な管理が求められます。
⑤ 管理不全空家等・特定空家等に指定される可能性
空家等対策の推進に関する特別措置法では、適切に管理されていない空き家について、自治体が必要な措置を求める制度が設けられています。
状態によっては「管理不全空家等」や「特定空家等」に該当する場合があります。
市町村から所定の勧告を受けると、土地に適用されていた住宅用地の固定資産税等の特例が外れる場合があります。
ただし、空き家になっただけで直ちに固定資産税が6倍になるわけではありません。
建物の状態や行政手続き、土地の課税状況によって取り扱いが異なります。
3．伊丹市で空き家を売却する3つの方法
方法① 中古一戸建てとして売却する
建物を残したまま、中古住宅として売却する方法です。
建物の状態や間取り、立地などによっては、購入後にリフォームして住みたいという需要が見込めます。
メリットは、解体費用をかけずに売却活動を始められることです。
ただし、雨漏りやシロアリ被害などがある場合は、購入希望者への説明や売買条件の調整が必要になることがあります。
方法② 古家付き土地として売却する
建物を残したまま、土地を重視する購入希望者に向けて売却する方法です。
買主が購入後に建物を解体し、新築住宅を建てることを想定する場合もあります。
売主が先に解体費用を負担しなくてよい点がメリットです。
ただし、土地の接道状況や建築基準法上の制限などによっては、建て替えが難しい場合もあります。
「古家付き土地」として売り出せば必ず新築できるというわけではないため、事前確認が必要です。
方法③ 不動産会社に買取を依頼する
不動産会社が直接買主となる方法です。
一般の購入希望者を探す仲介と比べ、条件が合えば早期に売却できる場合があります。
一方で、買取価格は仲介による売却想定価格より低くなる傾向があります。
売却までの期間を優先するのか、価格を重視するのかによって選びましょう。
仲介と買取の違いや、それぞれのメリット・デメリットについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
4．空き家は解体してから売った方がいい？
空き家を売却する際、よくある悩みが「建物を解体するべきか」という問題です。
しかし、解体した方が必ず高く売れるとは限りません。
解体するメリット
建物を取り除くことで土地の状態が分かりやすくなり、建築用地として検討する購入希望者に訴求しやすくなる場合があります。
また、老朽化した建物を管理する負担を減らせます。
解体するデメリット
解体には費用がかかります。
建物の構造や大きさ、接道条件、アスベストの有無などによって費用は変わります。
また、建物を取り壊すと、土地に適用されていた住宅用地の固定資産税等の特例が適用されなくなる場合があります。
税額は課税状況や賦課期日などによって異なるため、事前に確認しましょう。
さらに、建物を解体しても、土地の接道条件などによっては再建築できないケースがあります。
解体する前に、不動産会社へ現状のまま売却できるか相談することが大切です。
土地の境界や測量、古家付き土地の売却時に確認したい注意点については、こちらの記事もご覧ください。
5．空き家を売却する際にかかる主な費用
空き家を売却する場合、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。
主な費用には次のようなものがあります。
仲介手数料
不動産会社の仲介で売却が成立した場合、仲介手数料が発生することがあります。
売買価格が400万円を超える通常の取引では、法定上限額は原則として次の計算式です。
売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
なお、800万円以下の宅地建物については、一定の要件のもとで通常とは異なる報酬上限が適用される場合があります。事前に不動産会社へ確認しましょう。
建物の解体費用
建物を解体する場合に必要です。
建物の構造や面積、敷地条件などによって大きく変わります。
測量・境界確認の費用
土地の境界が不明確な場合、測量や隣地所有者との境界確認が必要になることがあります。
登記関係の費用
相続登記が済んでいない場合や、抵当権が残っている場合などは、登記手続きが必要になることがあります。
売却益に対する税金
空き家を売却して譲渡益が生じた場合、譲渡所得税や住民税がかかることがあります。
ただし、取得費や譲渡費用、適用できる特例などによって税額は異なります。
仲介手数料や税金など、売却に必要な費用と手取り額の計算方法については、こちらの記事も参考になります。
6．相続した空き家には3,000万円特別控除が使える？
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
一般に「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」と呼ばれる制度です。
ただし、すべての相続空き家が対象になるわけではありません。
例えば、被相続人が居住していた家屋の建築時期、相続後の使用状況、売却価格、譲渡期限などに要件があります。
また、相続人の人数によって控除限度額が異なる場合があります。
適用を検討する際は、国税庁の案内を確認し、税務署や税理士に相談しましょう。
相続した実家の名義変更や遺品整理、売却までの手続きについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
7．伊丹市で空き家を売却するまでの流れ
ステップ1．所有者と登記名義を確認する
登記事項証明書などで所有者を確認します。
相続した空き家の場合は、相続登記が済んでいるかも確認しましょう。
ステップ2．建物と土地の状態を確認する
雨漏りや設備の故障、建物の傾き、敷地境界、接道状況などを確認します。
問題が見つかった場合は、売却前に不動産会社へ伝えましょう。
ステップ3．不動産会社に査定を依頼する
建物を残した場合と、土地として売却する場合の可能性を確認します。
解体やリフォームが必要かどうかも、この段階で検討するとよいでしょう。
不動産査定の仕組みや査定価格と売却価格の違いについては、こちらの記事も参考にしてください。
ステップ4．売却方法を決める
仲介で購入希望者を探すか、買取を利用するかを決めます。
希望する売却価格と売却期限を整理しておくと、判断しやすくなります。
ステップ5．売却活動・売買契約
仲介の場合は、物件情報の公開や内覧対応などを行います。
購入希望者と条件がまとまれば、売買契約を締結します。
ステップ6．決済・引き渡し
売却代金の受領、所有権移転登記、鍵の引き渡しなどを行います。
売却後は、必要に応じて譲渡所得の確定申告も確認しましょう。
8．空き家を少しでも有利に売却するポイント
室内や庭を整理する
長期間使っていない家は、室内に荷物が残っていたり、庭木が伸びていたりすることがあります。
清掃や整理を行うことで、購入希望者が物件の状態を確認しやすくなります。
不具合を隠さず伝える
雨漏りやシロアリ被害、設備の故障など、把握している不具合は正確に伝えましょう。
売却後のトラブルを防ぐためにも重要です。
売却前の大規模リフォームは慎重に判断する
高額なリフォームを行っても、その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。
購入希望者が自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えている場合もあります。
伊丹市内の需要に合った価格を設定する
同じ伊丹市でも、阪急伊丹駅やJR伊丹駅へのアクセス、周辺環境、土地の条件などによって需要は異なります。
近隣の売り出し物件や成約事例を参考に、現実的な価格設定を検討しましょう。
よくある質問
空き家は荷物が残ったままでも売却できますか？
売却できる場合があります。
ただし、残置物を誰が処分するか、引き渡しまでに撤去するかなどを売買条件として整理する必要があります。
築40年以上の空き家でも売れますか？
売却できる可能性があります。
建物の状態によっては、中古住宅ではなく古家付き土地として売り出す方法も考えられます。
空き家を解体しないと売れませんか？
必ずしも解体する必要はありません。
現状のまま売却できる場合もあるため、解体前に査定を受けることをおすすめします。
空き家を放置すると固定資産税は必ず6倍になりますか？
いいえ。空き家になっただけで自動的に6倍になるわけではありません。
管理状態や自治体による勧告、住宅用地の特例の適用状況などによって異なります。
伊丹市の空き家はどれくらいの期間で売れますか？
立地、価格、建物の状態、売却方法などによって異なります。
早期売却を希望する場合は、仲介と買取の両方を比較するとよいでしょう。
まとめ｜伊丹市の空き家は放置せず、まず売却方法を確認しよう
伊丹市で空き家を所有している場合、誰も住んでいなくても税金や管理費用がかかります。
また、放置することで建物の劣化や近隣トラブルにつながる可能性があります。
一方、築年数が古い家でも、解体せずに売却できる場合があります。
空き家の売却を考える際は、次の3点を確認しましょう。
- 現状のまま売却できるか
- 解体した場合としない場合で、どちらが有利か
- 売却にかかる費用や税金はいくらか
空き家を売るか、しばらく所有するか迷っている場合も、まず現在の査定価格と維持費を比較することが大切です。
伊丹市の不動産市場や物件の状態を踏まえ、無理のない売却方法を検討しましょう。
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