伊丹市で不動産売却の媒介契約を検討している方は、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いを理解しておくことが大切です。

不動産会社に売却を依頼するとき、「どの媒介契約がよいのか」「複数の会社に依頼できるのか」「早く売れるのはどれか」と悩む方も多いでしょう。

媒介契約には3つの種類があり、それぞれ依頼できる会社数や報告義務などが異なります。

この記事では、伊丹市で不動産売却の媒介契約を選ぶ際のポイントを、初めて家や土地を売る方にも分かりやすく解説します。

不動産売却の媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介を依頼するときに締結する契約です。

不動産会社は、媒介契約に基づいて購入希望者の募集や物件紹介、条件交渉などを行います。

媒介契約を締結しただけで、不動産の売却が決まるわけではありません。

また、売却価格や販売活動の進め方などは、契約前に十分確認することが重要です。

媒介契約には、次の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれの特徴を見ていきましょう。

一般媒介契約とは？

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。

例えば、伊丹市内の不動産会社2社に同じ物件の売却を依頼することもできます。

また、売主自身が見つけた買主と直接取引することも可能です。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約の主なメリットは、複数の不動産会社に依頼できることです。

各社の販売活動や提案内容を比較しながら、売却を進められます。

また、売主自身が買主を見つけた場合にも対応しやすい契約です。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約では、法律上、不動産会社に定期的な販売状況の報告義務はありません。

そのため、売主が自分から販売状況を確認する必要が生じることがあります。

また、複数の会社へ依頼する場合は、価格変更や販売条件について各社と情報を共有することが大切です。

専任媒介契約とは？

専任媒介契約は、売却の仲介を依頼する不動産会社を1社に限定する契約です。

ただし、売主自身が見つけた買主と直接取引することは可能です。

専任媒介契約には、次のようなルールがあります。

• 契約の有効期間は3か月以内
• 原則として契約締結日の翌日から7日以内にレインズへ登録
• 2週間に1回以上、販売状況を売主へ報告

※レインズの登録期限は、宅地建物取引業者の休業日を除いて計算します。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約では、窓口となる不動産会社が1社にまとまります。

そのため、販売価格の見直しや内覧の調整などについて相談しやすいことが特徴です。

また、定期的な販売状況の報告を受けられます。

専任媒介契約のデメリット

依頼できる不動産会社は1社に限られます。

そのため、担当会社の販売方針や対応力を十分に確認することが重要です。

契約前には、査定価格の根拠や広告方法、販売活動の説明を受けましょう。

専属専任媒介契約とは？

専属専任媒介契約も、不動産会社1社に売却を依頼する契約です。

専任媒介契約との大きな違いは、売主自身が買主を見つけた場合でも、原則として依頼した不動産会社を通して取引する必要があることです。

専属専任媒介契約には、次のようなルールがあります。

• 契約の有効期間は3か月以内
• 原則として契約締結日の翌日から5日以内にレインズへ登録
• 1週間に1回以上、販売状況を売主へ報告

※レインズの登録期限は、宅地建物取引業者の休業日を除いて計算します。

専属専任媒介契約のメリット

販売活動の窓口を1社にまとめられます。

また、3種類の媒介契約の中で、法令上の報告頻度が最も高い契約です。

販売状況をこまめに確認したい方には、検討しやすい方法といえます。

専属専任媒介契約のデメリット

売主自身が買主を見つけても、原則として直接取引できません。

また、1社に依頼するため、契約前に担当者の説明や販売方針を確認する必要があります。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いを比較

3種類の媒介契約には、主に次の違いがあります。

比較項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
依頼できる会社	複数社	1社	1社
自分で見つけた買主との直接取引	可能	可能	原則不可
契約期間	法令上の一律の上限なし	3か月以内	3か月以内
レインズ登録	法令上の義務なし	原則7日以内	原則5日以内
販売状況の報告	法令上の義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上

媒介契約の制度については、近畿レインズの公式解説も参考になります。

媒介契約は、種類によって売却活動の進め方が変わります。

ただし、どの媒介契約を選んでも、必ず高く売れる、早く売れるという保証はありません。

売却を成功させるには、契約の種類だけでなく、不動産会社の販売方針や査定価格の根拠も重要です。

媒介契約の前後に必要な準備は、不動産売却の流れを解説した記事で確認できます。

伊丹市で不動産売却の媒介契約を選ぶポイント

① 複数の会社に依頼したい場合

複数の不動産会社へ同時に売却を依頼したい場合は、一般媒介契約が選択肢になります。

ただし、各社との連絡や販売条件の管理が必要です。

特に、売出価格や価格変更の時期について、情報が食い違わないよう注意しましょう。

② 1社と相談しながら売却したい場合

不動産会社と相談しながら売却を進めたい場合は、専任媒介契約が選択肢になります。

販売状況の定期報告があるため、問い合わせ状況や内覧の反応を確認しながら進められます。

また、売主自身が買主を見つけた場合の直接取引も可能です。

③ 販売状況を頻繁に確認したい場合

販売状況をこまめに把握したい場合は、専属専任媒介契約も検討できます。

ただし、自己発見取引が原則として認められないため、契約内容を理解したうえで選びましょう。

媒介契約を結ぶ前に確認したい5つのこと

① 査定価格の根拠

査定価格が高いという理由だけで、不動産会社を選ぶことはおすすめできません。

周辺の成約事例や物件の状態など、価格の根拠を確認しましょう。

査定価格と実際の売却価格は異なる場合があります。

査定価格と売却価格の違いについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。

② 販売活動の内容

どのような方法で購入希望者を探すのか確認しましょう。

例えば、不動産ポータルサイトへの掲載や既存顧客への紹介などがあります。

販売活動の内容は、不動産会社によって異なります。

③ レインズへの登録

専任媒介契約と専属専任媒介契約では、所定の期限内にレインズへの登録が必要です。

レインズとは、不動産会社間で物件情報を共有する仕組みです。

登録後は、登録証明書などを確認しておきましょう。

④ 販売状況の報告方法

専任媒介契約と専属専任媒介契約では、定期的な報告義務があります。

報告の方法や内容についても、事前に確認すると安心です。

例えば、問い合わせ件数や内覧状況、購入希望者からの反応などを確認できると、今後の販売方針を検討しやすくなります。

⑤ 契約期間と解約条件

専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は3か月以内です。

また、契約の更新には売主からの申し出が必要です。

途中解約の条件や費用負担については、契約書の内容を確認しましょう。

媒介契約によって仲介手数料は変わる？

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介という契約の種類だけで、仲介手数料の法定上限が変わるわけではありません。

仲介手数料には、宅地建物取引業法に基づく上限があります。

通常の売買仲介では、売買価格が400万円を超える場合、上限額は次の速算式で計算できます。

仲介手数料の上限（税込）＝売買価格×3％＋6万円＋消費税

例えば、売買価格が2,000万円の場合、仲介手数料の上限は72万6,000円（税込）です。

ただし、低廉な空家等に関する特例など、別の上限が適用される場合があります。

実際の仲介手数料や支払時期は、媒介契約の締結前に確認しましょう。

仲介手数料以外の費用や税金については、売却費用の解説記事も参考にしてください。

伊丹市で不動産売却を依頼する会社の選び方

伊丹市で不動産を売却する場合、媒介契約の種類とあわせて、不動産会社の地域対応力を確認することも大切です。

例えば、阪急伊丹駅周辺のマンションと、住宅地にある一戸建てでは、購入希望者の探し方が異なる場合があります。

また、土地や相続した実家の売却では、境界や名義などの確認が必要になることもあります。

そのため、物件の種類に応じた販売方法を説明できる会社を選びましょう。

さらに、売却活動中の報告内容や価格変更の考え方についても、契約前に確認することをおすすめします。

まとめ｜媒介契約は売却方針に合わせて選ぼう

伊丹市で不動産売却の媒介契約を選ぶ際は、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いを理解することが大切です。

複数の会社に依頼したい場合は一般媒介契約、1社と相談しながら進めたい場合は専任媒介契約が選択肢になります。

また、販売状況を頻繁に確認したい場合は、専属専任媒介契約も検討できます。

ただし、媒介契約の種類だけで売却結果が決まるわけではありません。

査定価格の根拠や販売活動の内容を確認し、ご自身の売却方針に合った契約を選びましょう。