伊丹市の不動産売却にかかる費用と税金

「伊丹市で家を売ると、どれくらい費用がかかる？」

「3,000万円で売れたら、実際に手元にはいくら残る？」

「不動産売却で税金がかかるのはどんな場合？」

伊丹市でマンションや一戸建て、土地の売却を検討している方にとって、売却価格と同じくらい重要なのが売却後に手元に残る金額です。

不動産を売却すると、仲介手数料や登記費用、印紙税などが発生することがあります。また、売却によって利益が出た場合は、譲渡所得に対する税金がかかる場合もあります。

この記事では、伊丹市で不動産を売却する際の主な費用や税金、手取り額の計算方法、費用を抑えるための注意点を分かりやすく解説します。

伊丹市で不動産を売却するときにかかる主な費用

不動産売却にかかる費用は、物件の種類や売却方法、住宅ローンの有無などによって異なります。

主な費用は次のとおりです。

費用の種類	内容
仲介手数料	不動産会社に仲介を依頼し、売買が成立した場合の報酬
印紙税	課税文書となる売買契約書にかかる税金
登記関連費用	抵当権抹消登記などにかかる費用
住宅ローン返済費用	一括返済時の金融機関の手数料など
測量費用	土地の境界確認や測量が必要な場合の費用
解体・撤去費用	古い建物や残置物を撤去する場合の費用
譲渡所得税等	売却によって課税対象となる利益が出た場合の税金

すべての売却で、これらの費用が必ず発生するわけではありません。

まずは自分の不動産に必要な費用を整理することが大切です。

1．仲介手数料はいくらかかる？

不動産会社に仲介を依頼して売買が成立した場合、通常は仲介手数料が発生します。

売買価格が400万円を超える一般的な取引では、売主が依頼した宅地建物取引業者に支払う仲介手数料の上限額は、消費税率10％の場合、次の速算式で計算できます。

仲介手数料の上限（税込）＝売買価格×3.3％＋6万6,000円

例えば、売買価格が3,000万円の場合は次のとおりです。

3,000万円×3.3％＋6万6,000円＝105万6,000円

これは法律上の上限額であり、必ずこの金額になるという意味ではありません。

また、低廉な空き家等の売買では、一定の条件のもとで別の報酬上限が適用される制度があります。

実際の仲介手数料は、媒介契約の際に不動産会社へ確認しましょう。

2．売買契約書にかかる印紙税

不動産売買契約書が印紙税の課税文書に該当する場合は、契約金額に応じた印紙税がかかります。

例えば、一定の要件を満たす不動産譲渡契約書について、軽減措置の適用期間内に作成される場合、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下であれば、印紙税は1万円です。

ただし、軽減措置の適用期間や契約書の作成方法によって取り扱いが異なります。

電子契約の場合も含め、実際の契約時点で適用される制度を確認しましょう。

3．抵当権抹消登記などの費用

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、通常は売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消登記の登録免許税は、原則として不動産1個につき1,000円です。

土地と建物それぞれに抵当権が設定されている場合は、対象となる不動産の個数に応じて計算します。

司法書士に手続きを依頼する場合は、別途報酬が発生します。

また、住宅ローンの一括返済手数料は金融機関や契約内容によって異なります。

住宅ローンが残っている家の売却方法や、抵当権抹消の注意点については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

4．測量・解体・残置物撤去の費用

土地や古い一戸建てを売却する場合は、物件の状況によって追加の費用が必要になることがあります。

土地の測量費用

土地の境界が不明確な場合や、買主との契約条件で測量が必要となる場合は、土地家屋調査士などに測量を依頼します。

費用は土地の面積や形状、隣接地の数、公有地との境界確認の有無などによって異なります。

土地の境界確認や測量の必要性については、伊丹市で土地を売却する際の注意点をまとめた記事も参考になります。

建物の解体費用

古い家を解体して更地にする場合は、建物の構造や大きさ、立地、アスベスト調査・対策の必要性などによって費用が変わります。

解体すれば必ず高く売れるとは限らないため、先に売却査定を受けて判断することが重要です。

古い家の解体を検討している方は、築30年・40年の一戸建てを売る方法と解体前に確認したい注意点も参考にしてください。

残置物の撤去費用

家具や家電、不用品などが残っている場合、引き渡し条件によっては撤去が必要になります。

特に相続した実家や長期間空き家になっている物件では、事前に確認しておきましょう。

不動産を売却すると税金はいくらかかる？

不動産を売却した場合、売却代金の全額に所得税がかかるわけではありません。

基本的には、売却によって生じた譲渡所得を計算し、課税対象となる所得がある場合に税金が発生します。

譲渡所得の基本的な計算式は次のとおりです。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費には、土地・建物の購入代金や購入時の一定の費用などが含まれます。

ただし、建物については所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引く必要があります。

譲渡費用には、売却時の仲介手数料や売買契約書の印紙税など、譲渡のために直接かかった費用が含まれます。

なお、住宅ローンの残高は、原則として譲渡所得を計算する際の取得費や譲渡費用にはなりません。

所有期間によって税率が変わる

土地や建物の譲渡所得に対する税率は、原則として売却した年の1月1日時点の所有期間によって異なります。

所有期間が5年以下の場合

短期譲渡所得として扱われます。

所得税・復興特別所得税・住民税を合わせた税率は、原則として**39.63％**です。

所有期間が5年を超える場合

長期譲渡所得として扱われます。

所得税・復興特別所得税・住民税を合わせた税率は、原則として**20.315％**です。

なお、一定の要件を満たす居住用財産などには特例が設けられています。

所有期間の判定は、売却日現在ではなく、その年の1月1日時点で行う点に注意しましょう。

マイホーム売却では3,000万円の特別控除が使える場合も

自分が住んでいる家などを売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

例えば、特例適用前の譲渡所得が1,000万円で、3,000万円の特別控除を全額適用できる場合、課税対象となる譲渡所得は0円になります。

ただし、特例には居住状況、売却先、過去の特例利用状況などに関する要件があります。

また、住宅ローン控除など他の税制との関係にも注意が必要です。

マイホームを売却すれば誰でも自動的に3,000万円控除を受けられるわけではありません。

特例を利用するためには、原則として確定申告が必要です。

3,000万円で家を売却した場合、手元にいくら残る？

ここでは、伊丹市の一戸建てを3,000万円で売却したケースを例に考えてみましょう。

次の条件を仮定します。

売却価格：3,000万円
仲介手数料：105万6,000円
印紙税：1万円（軽減措置の適用を仮定）
抵当権抹消・司法書士費用など：3万円（仮定）
住宅ローン残高：1,500万円

この場合の概算は次のとおりです。

項目	金額
売却価格	3,000万円
仲介手数料	−105万6,000円
印紙税	−1万円
登記関連費用など	−3万円
住宅ローン返済	−1,500万円
概算手取り額	1,390万4,000円

※これは説明用の試算です。譲渡所得税等、その他の費用、固定資産税等の精算金などは含めていません。

実際の手取り額は、売却条件や住宅ローン残高、税金などによって変わります。

また、手取り額と譲渡所得は別の計算です。

住宅ローンを返済して手元に残る金額が少なくても、税務上は譲渡所得が発生する場合があります。

不動産売却の費用を抑えるためのポイント

売却前に必要な費用を一覧にする

仲介手数料だけでなく、登記、測量、解体、引っ越しなどの費用も含めて確認しましょう。

解体やリフォームを先に行わない

古い家を売却する際、解体や大規模なリフォームを行った方がよいとは限りません。

費用をかけた分だけ売却価格が上がる保証はないため、まずは現状のままで査定を受けることをおすすめします。

税金の特例を確認する

マイホームの3,000万円特別控除や、一定の相続不動産に関する特例など、条件によって利用できる制度があります。

特例の適用には細かな要件や期限があるため、売却前に税理士などへ確認しましょう。

売却価格だけでなく手取り額で比較する

不動産会社から査定価格を提示された場合は、その金額だけで判断しないことが大切です。

売却にかかる費用や税金、住宅ローン残高を考慮し、最終的にいくら残るのかを確認しましょう。

不動産会社に査定を依頼する際は、査定価格と実際の売却価格の違いについても理解しておくと安心です。

よくある質問

不動産売却の査定は無料ですか？

一般的な不動産会社の売却査定は無料で行われることが多いです。

ただし、不動産鑑定士による正式な鑑定評価などは有料になる場合があります。

不動産を売却して損をした場合も税金がかかりますか？

譲渡所得が発生しない場合、通常はその譲渡に対する所得税・住民税はかかりません。

ただし、取得費の計算や他の所得との関係、特例の適用などによって申告の要否が異なるため、個別に確認しましょう。

相続した不動産の売却でも税金はかかりますか？

相続した不動産でも、売却によって課税対象となる譲渡所得が生じれば税金がかかる場合があります。

取得費や所有期間は、原則として被相続人から引き継いで計算します。

一定の要件を満たす場合には特例が利用できることもあります。

仲介手数料は売却できなかった場合も必要ですか？

一般的な仲介では、売買契約が成立しなければ仲介手数料は発生しません。

ただし、特別に依頼した広告費などについて、事前の合意内容によって費用負担が生じる場合があります。

売却活動を始める前に、必要な準備や契約から引き渡しまでの流れを確認しておきましょう。

まとめ｜伊丹市で不動産売却をするなら手取り額まで確認しよう

伊丹市でマンションや一戸建て、土地を売却する際は、売却価格だけでなく、諸費用や税金を含めた資金計画が重要です。

特に確認したいのは、次の4点です。

仲介手数料などの売却諸費用
住宅ローンの残高
譲渡所得税等が発生する可能性
最終的に手元に残る金額

また、マイホームの売却では、条件によって税金の特例を利用できる場合があります。

不動産の売却価格と実際の手取り額は異なります。

売却後の資金計画で困らないよう、査定を受ける段階から必要な費用を確認しておきましょう。

伊丹市で不動産売却にかかる費用と税金はいくら？手取り額の計算方法も解説