「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売ることはできるのだろうか？」
伊丹市でマンションや一戸建ての売却を検討している方の中には、このような疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
転勤や家族構成の変化、住み替えなど、住宅ローンの返済中に自宅を売却する理由はさまざまです。
結論からいうと、住宅ローンが残っていても不動産を売却することは可能です。 ただし、通常は売却時にローンを完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消する必要があります。
この記事では、伊丹市で住宅ローンが残っている家を売却する方法や、残債が売却価格を上回る場合の対処法、住み替えの注意点について分かりやすく解説します。
住宅ローンが残っていても家は売却できる？
住宅ローンを返済中の家でも、売却すること自体は可能です。
ただし、多くの住宅ローンでは、金融機関が対象不動産に「抵当権」を設定しています。
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合などに、金融機関が不動産から優先的に債権を回収するための権利です。
通常の不動産売買では、買主に抵当権のない状態で引き渡す必要があるため、売却代金などを使って住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する手続きを行います。
そのため、最初に確認したいのは次の2つです。
- 現在の住宅ローン残高
- 自宅がいくらで売却できそうか
この2つを比較することで、売却の進め方が見えてきます。
住宅ローン残高と売却価格を比較する
住宅ローンが残っている不動産の売却では、「アンダーローン」と「オーバーローン」という考え方が重要です。
アンダーローンとは？
アンダーローンとは、住宅ローン残高よりも不動産の売却価格が高い状態です。
例えば、次のようなケースです。
- 住宅ローン残高：1,500万円
- 不動産売却価格：2,300万円
- 差額：800万円
この場合、売却代金で住宅ローンを完済できる可能性があります。
ただし、実際には仲介手数料や登記費用などの売却諸費用がかかるため、差額の800万円がそのまま手元に残るわけではありません。
売却価格から住宅ローン残高と諸費用を差し引いた金額を確認することが大切です。
オーバーローンとは？
オーバーローンとは、住宅ローン残高が不動産の売却価格を上回っている状態です。
例えば、次のようなケースです。
- 住宅ローン残高：2,800万円
- 不動産売却価格：2,300万円
- 不足額：500万円
この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。
不足額を自己資金で補う方法などを検討する必要があります。
自己資金での補填が難しい場合は、金融機関に相談し、売却方法を慎重に検討することが重要です。
伊丹市で住宅ローンが残っている家を売る5つのステップ
1．住宅ローンの残高を確認する
まずは金融機関から届く返済予定表や、インターネットバンキングなどで住宅ローン残高を確認しましょう。
正確な完済金額は、完済予定日までの利息や金融機関の手数料などによって変わる場合があります。
売却が具体的になった段階で、金融機関に一括返済の手続きや必要金額を確認します。
2．不動産会社に売却査定を依頼する
次に、伊丹市内のマンションや一戸建てが現在いくらで売れそうかを調べます。
査定では、周辺の成約事例や物件の状態、築年数、立地、土地・建物の条件などを確認します。
なお、査定価格は売却を保証する金額ではありません。
住宅ローンを完済できるか判断するためには、査定価格だけでなく、実際に売れる可能性のある価格を検討することが大切です。
伊丹市で不動産査定を依頼する前に、査定価格と実際の売却価格の違いも確認しておきましょう。
3．売却にかかる諸費用を計算する
住宅ローン残高だけでなく、売却時に必要な費用も確認します。
主な費用には、次のようなものがあります。
- 不動産会社への仲介手数料
- 抵当権抹消登記にかかる費用
- 住宅ローンの一括返済手数料
- 売買契約書の印紙税
- 必要に応じた測量費用や修繕費用
また、売却によって譲渡所得が生じた場合は、税金がかかることがあります。
ただし、マイホームの売却では、一定の要件を満たすと特例を利用できる場合があります。
4．売却活動を開始する
住宅ローン残高と売却見込み額を確認し、売却の方針が決まったら、不動産会社と媒介契約を結んで販売活動を開始します。
売り出し価格は、住宅ローン残高だけを基準に決めるのではなく、周辺の市場価格や購入希望者の動向も考慮することが重要です。
ローンを完済したいからといって相場より高すぎる価格で売り出すと、売却期間が長引く可能性があります。
売り出し価格の設定や販売活動については、伊丹市で家が売れない原因と対策も参考にしてください。
5．決済・引き渡し時に住宅ローンを完済する
買主との売買契約が成立したら、金融機関や司法書士、不動産会社と決済日程を調整します。
通常は、決済日に買主から売却代金を受け取り、その資金などで住宅ローンを完済します。
同時に抵当権抹消のための書類を整え、司法書士が登記手続きを進めます。
金融機関によって一括返済の申し込み期限などが異なるため、早めの確認が必要です。
売却活動の全体像を知りたい方は、伊丹市で不動産を売る際の流れと必要な準備も確認しておきましょう。
売却価格より住宅ローン残高が多い場合の対処法
売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合でも、状況によって検討できる方法があります。
自己資金で不足額を補う
不足額を預貯金などで補える場合は、売却代金と合わせて住宅ローンを完済できる可能性があります。
ただし、引っ越し費用や新居の購入費用、生活予備資金まで使い切らないよう注意が必要です。
住み替えローンを検討する
新しい住宅への住み替えを予定している場合は、現在の住宅ローンの不足額を新居の住宅ローンに組み込める商品もあります。
ただし、利用できるかどうかは金融機関の審査や収入、借入状況などによります。
借入総額が大きくなる可能性もあるため、無理のない返済計画が必要です。
金融機関に相談する
返済が難しくなっている場合は、早めに借入先の金融機関へ相談することが大切です。
通常の方法で完済できない場合、金融機関などの同意を得て売却する「任意売却」が検討されることもあります。
ただし、任意売却は誰でも自由に選べる方法ではなく、金融機関などとの調整が必要です。売却後も債務が残る場合があります。
住み替えを考えている場合の注意点
伊丹市内での住み替えや、市外への転居を予定している場合は、今の家を売るタイミングも重要です。
売り先行のメリット・デメリット
今の家を売却してから新居を購入する方法です。
売却代金が確定するため、新居の予算を立てやすいことがメリットです。
一方で、新居が決まるまで仮住まいが必要になる場合があります。
買い先行のメリット・デメリット
新居を購入してから今の家を売却する方法です。
引っ越しを一度で済ませやすい一方、旧居の売却が長引くと、住宅ローンの二重負担が生じる可能性があります。
どちらが適しているかは、住宅ローン残高、手元資金、新居の購入時期などによって異なります。
住宅ローンが残っている家を高く売るためのポイント
売却を急ぎすぎない
住宅ローンの返済負担があると、早く売却したいと考えがちです。
しかし、十分な準備をせずに価格を下げると、結果的に手元に残る資金が少なくなる可能性があります。
返済状況に問題がない場合は、販売期間も考慮して計画的に進めましょう。
物件の魅力を正確に伝える
マンションであれば管理状況や共用施設、一戸建てであれば駐車場や日当たり、土地の条件など、購入希望者が知りたい情報を整理します。
室内の片付けや清掃も、内覧時の印象を良くするために有効です。
伊丹市の市場を理解している不動産会社に相談する
伊丹市内でも、阪急伊丹駅周辺、JR伊丹駅周辺、住宅地など、立地や物件条件によって購入希望者のニーズは異なります。
周辺の取引事例を踏まえて、売却価格と販売方法を検討することが重要です。
よくある質問
住宅ローン返済中でも査定を依頼できますか？
はい。住宅ローン返済中でも不動産査定を依頼できます。
売却を決める前に、現在の住宅ローン残高と査定価格を比較することをおすすめします。
住宅ローンが残っていることを買主に伝える必要はありますか？
住宅ローンに伴う抵当権が設定されている場合、売買契約や重要事項説明などで権利関係を確認します。
通常は引き渡しまでに抵当権を抹消できるよう手続きを進めます。
売却代金で住宅ローンを完済できれば問題ありませんか？
完済できる見込みがあっても、仲介手数料などの諸費用や金融機関の手続きが必要です。
売却代金だけでなく、自己資金も含めた資金計画を確認しましょう。
住宅ローンを完済する前に売り出しても大丈夫ですか？
一般的には、住宅ローン返済中でも売却活動を始めることができます。
ただし、決済時に完済・抵当権抹消ができる見込みを立てておく必要があります。
まとめ｜伊丹市で住宅ローンが残っている家を売るなら
住宅ローンが残っているマンションや一戸建てでも、条件が整えば売却は可能です。
大切なのは、次の3点を早めに確認することです。
- 住宅ローンの正確な残高
- 不動産の売却見込み価格
- 売却に必要な諸費用と手元資金
住宅ローン残高より売却価格が高い場合でも、諸費用を含めた計算が必要です。
また、残債が売却価格を上回る場合や住み替えを予定している場合は、金融機関との相談や資金計画が特に重要になります。
伊丹市で住宅ローン返済中の不動産売却を検討している方は、まず現在の物件価値とローン残高を把握し、無理のない売却計画を立てましょう。
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